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'바지 임대인' 내세워 보증금 먹튀…세입자 농락하는 전세사기
작성자
admin@real-iv.co.kr
작성일
2022-12-13 11:14
조회
733
#. 서울 소재 한 빌라에 거주중인 회사원 A씨는 전세계약 만료일을 앞두고 보증금을 돌려받기 위해 임대인에게 연락을 취했지만 아무 연락도 닿지 않았다. 나중에야 A씨는 청천벽력같은 소식을 들었다. 자신도 모르는 사이 빌라가 타인에게 양도돼 임대인이 변경됐다는 사실을 알게됐다. 하지만 문제는 여기서부터였다. 부랴부랴 새 임대인에게 연락해보니 보증금을 반환할 능력이 없는 취약계층 노인이었다. 급기야 세금까지 밀려있어 빌라가 경매로 넘어가도 보증금 반환을 확신할 수 없는 상황이다.
이른바 '바지 임대인' 전세사기의 대표적 사례다. 임대인이 임대주택 매매시 매매계약 체결 사실을 임차인에게 알리지 않아도 된다는 법의 틈새를 악용한 전형적인 전세사기방식이다. 현행법상 새 임대인이 세금 체납사실이 있는 경우 보증금보다 세금이 우선 변제되기 때문에 체납 세금액이 보증금보다 많으면 아예 보증금 자체를 떼일 수 있다. 보증금보다 적더라도 세금 변제분 만큼 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 이처럼 임차인도 모르는 사이에 전세사기에 휘말려 전세 보증금을 받지 못하는 사례가 속출하면서 세입자를 울리고 있다.
원래 집주인이 노숙자에게 얼마의 사례비를 주고 명의만을 빌려 '바지 임대인'으로 삼는 경우도 왕왕 있다. 세입자는 보증금을 돌려받으려해도 노숙자가 반환할 능력이 있을리가 없다. 전형적인 전세 사기다. '바지 임대인'인 노숙자의 존재를 숨기기 위해 대리인이 나서 매매나 전세사기를 치는 경우도 적지 않다. 이 같은 전세사기는 어느정도 시세가 형성돼 있는 아파트보단 시세가 천차만별이고 아파트보다 상대적으로 보증금이 싼 신·구축 빌라에 집중되기도 한다.
이와 관련, 법조계에서는 '바지 임대인'을 방지하기 위해 매매계약 사실을 임차인에게 의무적으로 고지토록 하는 법안이 필요하다고 보고 있지만 지난 달 21일 정부가 전세사기 방지를 위해 입법예고한 '주택임대차보호법 일부 개정안'에는 핵심조항인 해당 '고지 의무'조항이 빠져 있어 시장의 혼란을 부추기고 있다는 지적이 나온다.
"고지 의무, 부동산 시장에 혼란 줄 수도"
당초 법무부는 임대차보호법 개정안에 '고지 의무'를 포함하려고 했지만, 부동산 시장에 극심한 혼란을 줄 수 있다는 이유로 개정안에서 제외했다.
통상 세입자가 들어있는 주택을 구입할 경우 주택가격에서 전세 보증금을 뺀 차액을 지불하는 방식으로 매매계약이 이뤄진다. 예를 들어 8억원의 전세가 있는 10억원짜리 아파트를 매수하는 경우 2억원만 지불하는 매매계약을 체결한다. 이른바 '갭투자' 방식이다.
하지만 매매계약 사실을 고지받은 임차인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구하는 경우 임대인은 임차인에게 8억원을 내줘야하는데, 최근처럼 부동산 시장이 하락세인 상황에는 전세값마저 동반하락하고 새 임차인을 구하기도 어려워 보증금 반환을 두고 임차인과 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다.
아니면 아예 전셋값을 낮춰 새 임차인을 구한 뒤 당초 전세자금인 8억원에서 낮춘 전셋값을 뺀 나머지를 임대인이 부담하는 수 밖에 없다. 요즘처럼 부동산 시장 급랭시기에 전세자금을 빼주지 못해 소송을 하거나 보증금 반환을 받지 못한 세입자도 적지않은 실정이다.
법무부 관계자는 "한국에서는 부동산 가격에서 전세금 가격을 빼는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이 대부분"이라며 "고지 의무로 임대차계약 해지가 늘어날 경우 부동산 시장에 혼란을 가져올 수밖에 없다"고 주장했다.
세금 체납 정보도 확인할 수 있어야
반면 임대인이 바뀐다는 이유만으로 임대차계약을 해지하는 경우가 많을 것으로 단정짓는 게 무리일 수 있다는 반론도 있다.
보통 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우는 새 임대인이 보증금을 반환할 여력이 없다고 판단할 때인데 매매계약 당시 새 임대인의 보증금 반환 능력을 '고지 의무'를 통해 확인이 가능하다면 임대차계약을 해지할 이유가 없다는 것이다.
법조계 일각에선 여전히 매매계약 당시 임대인 변경사실에 대한 '고지 의무' 조항과 함께 새 임대인의 세금 미납 정보 등을 확인할 수 있도록 해 '바지 임대인'을 고리로 한 전세사기를 막아야 한다는 의견이 나온다.
전가영 서울시복지재단 서울사회복지공익법센터 변호사는 "새 임대인에 대한 신뢰도만 확보된다면 굳이 임대차계약을 해지하려는 임차인은 많지 않을 것"이라며 "세금 체납이 없다면 (전세금 반환 소송 등)만일의 경우에도 경매를 통해 보증금을 반환받을 수 있다"며 '고지의무' 조항 신설에 찬성입장을 밝혔다.
또 다른 법조계 관계자도 "임대인 변경 고지 의무조항 신설에 따른 시장에 대한 막연한 부작용 우려보다는, 의무조항 신설에 따른 세입자(임차인) 보호라는 공익적 측면이 더 강하다"며 "여야 정치권이 정부안이 제출되면 세입자 보호확대 원칙에 의거에 법안을 논의하길 기대한다"고 강조했다.
https://www.fnnews.com/news/202212111553097382
이른바 '바지 임대인' 전세사기의 대표적 사례다. 임대인이 임대주택 매매시 매매계약 체결 사실을 임차인에게 알리지 않아도 된다는 법의 틈새를 악용한 전형적인 전세사기방식이다. 현행법상 새 임대인이 세금 체납사실이 있는 경우 보증금보다 세금이 우선 변제되기 때문에 체납 세금액이 보증금보다 많으면 아예 보증금 자체를 떼일 수 있다. 보증금보다 적더라도 세금 변제분 만큼 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 이처럼 임차인도 모르는 사이에 전세사기에 휘말려 전세 보증금을 받지 못하는 사례가 속출하면서 세입자를 울리고 있다.
원래 집주인이 노숙자에게 얼마의 사례비를 주고 명의만을 빌려 '바지 임대인'으로 삼는 경우도 왕왕 있다. 세입자는 보증금을 돌려받으려해도 노숙자가 반환할 능력이 있을리가 없다. 전형적인 전세 사기다. '바지 임대인'인 노숙자의 존재를 숨기기 위해 대리인이 나서 매매나 전세사기를 치는 경우도 적지 않다. 이 같은 전세사기는 어느정도 시세가 형성돼 있는 아파트보단 시세가 천차만별이고 아파트보다 상대적으로 보증금이 싼 신·구축 빌라에 집중되기도 한다.
이와 관련, 법조계에서는 '바지 임대인'을 방지하기 위해 매매계약 사실을 임차인에게 의무적으로 고지토록 하는 법안이 필요하다고 보고 있지만 지난 달 21일 정부가 전세사기 방지를 위해 입법예고한 '주택임대차보호법 일부 개정안'에는 핵심조항인 해당 '고지 의무'조항이 빠져 있어 시장의 혼란을 부추기고 있다는 지적이 나온다.
"고지 의무, 부동산 시장에 혼란 줄 수도"
당초 법무부는 임대차보호법 개정안에 '고지 의무'를 포함하려고 했지만, 부동산 시장에 극심한 혼란을 줄 수 있다는 이유로 개정안에서 제외했다.
통상 세입자가 들어있는 주택을 구입할 경우 주택가격에서 전세 보증금을 뺀 차액을 지불하는 방식으로 매매계약이 이뤄진다. 예를 들어 8억원의 전세가 있는 10억원짜리 아파트를 매수하는 경우 2억원만 지불하는 매매계약을 체결한다. 이른바 '갭투자' 방식이다.
하지만 매매계약 사실을 고지받은 임차인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구하는 경우 임대인은 임차인에게 8억원을 내줘야하는데, 최근처럼 부동산 시장이 하락세인 상황에는 전세값마저 동반하락하고 새 임차인을 구하기도 어려워 보증금 반환을 두고 임차인과 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다.
아니면 아예 전셋값을 낮춰 새 임차인을 구한 뒤 당초 전세자금인 8억원에서 낮춘 전셋값을 뺀 나머지를 임대인이 부담하는 수 밖에 없다. 요즘처럼 부동산 시장 급랭시기에 전세자금을 빼주지 못해 소송을 하거나 보증금 반환을 받지 못한 세입자도 적지않은 실정이다.
법무부 관계자는 "한국에서는 부동산 가격에서 전세금 가격을 빼는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이 대부분"이라며 "고지 의무로 임대차계약 해지가 늘어날 경우 부동산 시장에 혼란을 가져올 수밖에 없다"고 주장했다.
세금 체납 정보도 확인할 수 있어야
반면 임대인이 바뀐다는 이유만으로 임대차계약을 해지하는 경우가 많을 것으로 단정짓는 게 무리일 수 있다는 반론도 있다.
보통 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우는 새 임대인이 보증금을 반환할 여력이 없다고 판단할 때인데 매매계약 당시 새 임대인의 보증금 반환 능력을 '고지 의무'를 통해 확인이 가능하다면 임대차계약을 해지할 이유가 없다는 것이다.
법조계 일각에선 여전히 매매계약 당시 임대인 변경사실에 대한 '고지 의무' 조항과 함께 새 임대인의 세금 미납 정보 등을 확인할 수 있도록 해 '바지 임대인'을 고리로 한 전세사기를 막아야 한다는 의견이 나온다.
전가영 서울시복지재단 서울사회복지공익법센터 변호사는 "새 임대인에 대한 신뢰도만 확보된다면 굳이 임대차계약을 해지하려는 임차인은 많지 않을 것"이라며 "세금 체납이 없다면 (전세금 반환 소송 등)만일의 경우에도 경매를 통해 보증금을 반환받을 수 있다"며 '고지의무' 조항 신설에 찬성입장을 밝혔다.
또 다른 법조계 관계자도 "임대인 변경 고지 의무조항 신설에 따른 시장에 대한 막연한 부작용 우려보다는, 의무조항 신설에 따른 세입자(임차인) 보호라는 공익적 측면이 더 강하다"며 "여야 정치권이 정부안이 제출되면 세입자 보호확대 원칙에 의거에 법안을 논의하길 기대한다"고 강조했다.
https://www.fnnews.com/news/202212111553097382
