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무리한 갭투자 막아 전세 사기 방지한다…보증보험 전세가율 100%→90%
작성자
admin@real-iv.co.kr
작성일
2023-02-20 12:48
조회
577
전세 사기당해 경매받으면 ‘무주택 기간’ 인정
임대사업자가 보증보험 가입 안 해줘도 ‘계약 파기’
계약 후 근저당 설정하면 ‘계약 해지’ 특약도 반영
전세 사기 가담 공인중개사, 집유 받아도 ‘자격 취소’
노숙자·신용불량자 등으로 빌라 소유 명의를 넘기는 신종 ‘깡통전세’ 사기 수법이 잇따르자 정부가 전세 사기를 막기 위해 반환보증 제도를 개선한다. 무자본 갭투기를 막기 위해 반환보증 전세가율을 100%에서 90%로 하향한다.
전세 사기가 발생해 경매로 전셋집을 낙찰받을 경우 무주택 조건이 유지된다. 청약 당첨 기회를 보장하기 위해서다. 임대사업자가 보증 의무를 악용하지 못하도록 보증보험에 가입해야만 임대사업자로 등록을 허용할 방침이다. 계약 전에는 안심전세앱으로 악성 임대인 여부를 확인하거나 빌라 시세를 살펴보고 위험 계약 정보를 확인할 수 있도록 조치한다.
◇ 무자본 갭투기 근절 위해 반환보증 손본다
국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 ‘전세 사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 집값 급등기에 전세가율이 높은 고위험 계약이 늘었고, 고가에 거래된 전세 계약 만기가 도래하면서 피해가 커지자 나온 조치다.
국토부에 따르면 지난해 전세 보증 사고액은 전년보다 2배 이상 늘어난 약 1조2000억원이다. 전세 사기 검거 건수도 전년보다 3배 이상 늘었고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발됐다. 정부는 전세 사기 피해 증가에 집값 급등과 보증 제도 악용, 전문 자격사 가담 등 다양한 원인이 작동하고 있다고 분석했다.
특히 시세 100%까지 가입이 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양 대행사와 중개사 등의 공모 하게 체결됐다고 지적했다. 명의 변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡했다고 밝혔다.
이에 국토부는 전세금 반환보증을 전세가율 90%까지만 보증한다. 기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용됐었다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 “전세가율 100%였을 때는 자기 자본 없이 주택을 매입한 뒤 보증사고가 발생하고 재정건전성도 악화됐다”라면서 “전세가율을 낮추고 월세로 돌릴 경우에도 보증보험에 가입할 수 있다”고 설명했다.
등록임대사업자의 보증보험 가입도 의무화한다. 임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 맺고, 보증에 미가입하는 사례가 다수 확인됐기 때문이다.
앞으로는 임대사업자가 보증 의무를 악용하지 못하도록 한다. 임차인이 거주하고 있는 주택은 보증에 가입해야만 임대사업자 등록을 허용하도록 법 개정안을 발의한다. 공실의 경우 등록 후 가입을 허용하되, 임차인이 들어온 뒤에도 미가입할 경우 계약을 해지할 수 있도록 한다.
◇ 전세 사기에 ‘울며 겨자 먹기’ 낙찰받아도 무주택 자격 유지
전세 사기 피해자가 거주하던 주택을 경매로 낙찰받는 경우 무주택 기간이 인정된다. 이에 따라 향후 청약 당첨 기회가 보장된다. 무주택 기간 5년을 지낸 뒤, 경매로 낙찰받아 3년 거주, 이후 다른 주택에서 2년을 거주한 경우 무주택 기간을 총 10년으로 산정하는 식이다.
앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방은 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획이다.
전세 계약을 맺은 뒤에도 보증금이 보호될 수 있도록 계약서에 대항력 확보 전 근저당을 설정할 경우 계약을 해지할 수 있는 특약을 반영한다. 그동안 임대차 계약을 체결한 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호돼 임차인이 피해를 보는 사례가 있었다.
전세 사기 피해자의 주거 위기 상황 등을 감안해 저리 대출 보증금 요건을 기존 2억원에서 3억원까지 늘린다. 대출액 한도도 1억6000만원에서 2억4000만원까지 확대한다.
전세 사기에 가담한 공인중개사나 감정평가사는 ‘원스트라이크 아웃’된다. 기존에는 전세 사기에 가담할 경우 직무위반으로 징역형을 선고받을 경우 자격이 취소됐지만, 이제는 집행유예를 받을 경우에도 자격이 박탈된다.
국토부는 이날 시세와 집주인 정보, 주택 위험성을 조회할 수 있는 안심전세앱을 출시했다. 앱에서는 산정된 시세를 토대로 선순위 권리관계, 근저당, 전세 보증금 등 정보를 입력해 안심할 수 있는 전세 계약인지에 대한 자가 진단 결과를 보여준다.
임차인이 보증금 사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 집주인 정보를 제공한다. 그동안 시세 정보 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50가구 미만 소형 아파트 시세도 알 수 있다.
https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2023/02/02/LDUY5N7ZCFFMLKBMVL472XE5FA/
임대사업자가 보증보험 가입 안 해줘도 ‘계약 파기’
계약 후 근저당 설정하면 ‘계약 해지’ 특약도 반영
전세 사기 가담 공인중개사, 집유 받아도 ‘자격 취소’
노숙자·신용불량자 등으로 빌라 소유 명의를 넘기는 신종 ‘깡통전세’ 사기 수법이 잇따르자 정부가 전세 사기를 막기 위해 반환보증 제도를 개선한다. 무자본 갭투기를 막기 위해 반환보증 전세가율을 100%에서 90%로 하향한다.
전세 사기가 발생해 경매로 전셋집을 낙찰받을 경우 무주택 조건이 유지된다. 청약 당첨 기회를 보장하기 위해서다. 임대사업자가 보증 의무를 악용하지 못하도록 보증보험에 가입해야만 임대사업자로 등록을 허용할 방침이다. 계약 전에는 안심전세앱으로 악성 임대인 여부를 확인하거나 빌라 시세를 살펴보고 위험 계약 정보를 확인할 수 있도록 조치한다.
◇ 무자본 갭투기 근절 위해 반환보증 손본다
국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 ‘전세 사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 집값 급등기에 전세가율이 높은 고위험 계약이 늘었고, 고가에 거래된 전세 계약 만기가 도래하면서 피해가 커지자 나온 조치다.
국토부에 따르면 지난해 전세 보증 사고액은 전년보다 2배 이상 늘어난 약 1조2000억원이다. 전세 사기 검거 건수도 전년보다 3배 이상 늘었고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발됐다. 정부는 전세 사기 피해 증가에 집값 급등과 보증 제도 악용, 전문 자격사 가담 등 다양한 원인이 작동하고 있다고 분석했다.
특히 시세 100%까지 가입이 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양 대행사와 중개사 등의 공모 하게 체결됐다고 지적했다. 명의 변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡했다고 밝혔다.
이에 국토부는 전세금 반환보증을 전세가율 90%까지만 보증한다. 기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용됐었다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 “전세가율 100%였을 때는 자기 자본 없이 주택을 매입한 뒤 보증사고가 발생하고 재정건전성도 악화됐다”라면서 “전세가율을 낮추고 월세로 돌릴 경우에도 보증보험에 가입할 수 있다”고 설명했다.
등록임대사업자의 보증보험 가입도 의무화한다. 임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 맺고, 보증에 미가입하는 사례가 다수 확인됐기 때문이다.
앞으로는 임대사업자가 보증 의무를 악용하지 못하도록 한다. 임차인이 거주하고 있는 주택은 보증에 가입해야만 임대사업자 등록을 허용하도록 법 개정안을 발의한다. 공실의 경우 등록 후 가입을 허용하되, 임차인이 들어온 뒤에도 미가입할 경우 계약을 해지할 수 있도록 한다.
◇ 전세 사기에 ‘울며 겨자 먹기’ 낙찰받아도 무주택 자격 유지
전세 사기 피해자가 거주하던 주택을 경매로 낙찰받는 경우 무주택 기간이 인정된다. 이에 따라 향후 청약 당첨 기회가 보장된다. 무주택 기간 5년을 지낸 뒤, 경매로 낙찰받아 3년 거주, 이후 다른 주택에서 2년을 거주한 경우 무주택 기간을 총 10년으로 산정하는 식이다.
앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방은 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획이다.
전세 계약을 맺은 뒤에도 보증금이 보호될 수 있도록 계약서에 대항력 확보 전 근저당을 설정할 경우 계약을 해지할 수 있는 특약을 반영한다. 그동안 임대차 계약을 체결한 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호돼 임차인이 피해를 보는 사례가 있었다.
전세 사기 피해자의 주거 위기 상황 등을 감안해 저리 대출 보증금 요건을 기존 2억원에서 3억원까지 늘린다. 대출액 한도도 1억6000만원에서 2억4000만원까지 확대한다.
전세 사기에 가담한 공인중개사나 감정평가사는 ‘원스트라이크 아웃’된다. 기존에는 전세 사기에 가담할 경우 직무위반으로 징역형을 선고받을 경우 자격이 취소됐지만, 이제는 집행유예를 받을 경우에도 자격이 박탈된다.
국토부는 이날 시세와 집주인 정보, 주택 위험성을 조회할 수 있는 안심전세앱을 출시했다. 앱에서는 산정된 시세를 토대로 선순위 권리관계, 근저당, 전세 보증금 등 정보를 입력해 안심할 수 있는 전세 계약인지에 대한 자가 진단 결과를 보여준다.
임차인이 보증금 사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 집주인 정보를 제공한다. 그동안 시세 정보 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50가구 미만 소형 아파트 시세도 알 수 있다.
https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2023/02/02/LDUY5N7ZCFFMLKBMVL472XE5FA/
