[부동산 법률방] 전입신고 늦었다가, 보증금 날리고 쫓겨납니다

리얼아이브이 2019.04.03 10:40 조회 64

한경닷컴이 부동산과 관련된 각종 법률 문제를 쉽게 풀어보는 [부동산 법률방]을 시작합니다. '집'은 인간생활의 기본요소인 만큼 각종 문제들이 많이 발생합니다. 원룸 월세계약부터 아파트 매매계약, 경매, 세금·상속 등의 과정에서 발생하는 각종 분쟁이나 의문점을 전문가들과 함께 쉽게 풀어봅니다.


부동산 도심괴담이라는 게 있습니다. "이사 날 집주인이 작정을 하고 대출을 받거나 하면 어떻게 하지?"입니다. 전세로 이사를 간 집의 보즘금을 날리는 악몽입니다. '요즘 세상에 그런 일이 어디 있어'라고 생각할 수 있겠지만, 이런 일이 실제로 일어났습니다. 얼마전 뉴스에서 전입신고날 근저당이 설정되는 바람에 후순위로 밀린 전세보증금을 날릴 상황에 닥친 임차인의 안타까운 사정이 보도됐습니다. '만에 하나'라고 생각했던 일이 벌어지면서 임대차 계약시 주의 상황에 대해 다시금 돌아보게 되는 계기가 됐는데요, 사연은 다음과 같습니다.

A씨는 주말을 앞두고 이사한 걸 두고두고 후회하고 있습니다. 임대차 보증금 1억원에 다가구주택을 임차해 이사를 마쳤습니다. 하지만 이사날이 금요일 오후다보니 당일에 전입신고를 못했습니다. '설마 무슨 일이 있겠어?'하며 결국 주말을 넘겨 그 다음 날인 월요일에 전입신고를 마쳤습니다.


그런데 입주 두 달 뒤 집주인이 바뀌었다는 소식을 전해 들었습니다. 바뀐 집주인의 채권자들이 주택을 가압류하고 경매신청까지 하게 되었습니다. 그제서야 뜻밖의 사실을 알게 되었습니다. 전입신고한 그 날 옛 집주인에서 새 집주인으로 소유권이 이전됐습니다. 동시에 새 주인이 채권최고액 2억8000만원의 근저당을 설정한 것이었습니다.

임차인의 대항력은 전입신고한 날의 다음 날 발생합니다. 경매절차에서 선순위 근저당권자보다 배당순위가 늦어져 보증금 전액을 못 받게 될 위기에 처했습니다.


[부동산 법률방 답변]

부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 예상할 수 없었던 사정들이 있었지만, 임대차계약과 관련된 법률을 조금만 더 살펴보고 주의를 기울였다면 방지할 수도 있었던 문제입니다.

임차인께서는 이사하는 날 집주인이 바뀌면서 새롭게 근저당권을 설정하는 것이 매우 이례적인 일입니다. 전혀 예상하지 못했겠지만, 이사 당일에만 전입신고를 했다면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있었습니다. 공휴일을 포함해 '24시간 정부민원포털'에서 인터넷으로 전입신고가 가능해졌습니다. 인터넷을 통해 확정일자도 발급받을 수 있다는 점을 미리 아셨다면 큰 문제는 없었을 겁니다.

그럼에도 이 같은 사례로 거주하고 있는 주택이 경매에 넘어갈 경우가 있습니다. 이 경우 임대차보증금을 돌려 받을 수 없습니다. 경매절차에서 배당순위는 민사집행법에 정해져 있습니다. 경매부동산을 매각한 대금은 모든 채권자에게 동일하게 나눠주는 것이 아니라 집행비용을 가장 먼저 공제하고, 나머지는 기준일자에 따라 우선순위가 높은 권리자부터 배당 받게 됩니다.


주택에 거주하는 임차인의 보증금도 대항력을 갖추면 등기된 물권(근저당권, 전세권 등)의 등기일과 비교해 그 순서를 매기게 됩니다. 그런데 대법원 판례(1999. 5. 25. 선고 99다9881판결)에 의하면, 주택임대차보호법 상의 대항력 요건(주택의 점유 + 전입신고)을 갖추면 전입신고한 날이 아니라 주민등록을 마친 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 임차인의 전입신고와 근저당권 등기가 같은 날 이루어진다면, 배당순위에서 근저당권자가 앞서게 되는 것입니다.

이런 일을 방지하려면 앞서 말씀드린 '24시간 정부민원포털'을 이용하거나 임대차계약(매매계약도 포함) 체결 전에 그 주택의 권리상태나 법률적 방해사유가 없는지 '부동산 등기부등본' 등을 꼼꼼히 확인하는 절차가 필수적입니다. 보다 확실한 보장을 받고 싶으시다면 소유권이나 제한물권에 대한 권리분석 및 법률적 위험을 담보하는 '권리보험 상품'에 가입하시는 것을 추천 드립니다.


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